可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证---仲量联行.pdf

可持续发展 的价值 亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证 joneslanglasalle.com.cn 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 2 仲量联行 亚洲绿色认证建筑 是否具有租金溢价？ 毋庸置疑，越来越多的企业租户和投资者在ESG（环境、 社会和治理）方面做出更加明确的承诺。然而，将绿色愿 景转化为行动并不简单。企业需要考虑不动产领域的众 多因素，如获得认证的建筑在地域分布上不均衡，缺乏 统一的绿色建筑标准以及缺乏可靠的数据等。 鉴于亚洲可持续房地产战略的现状，仲量联行深入探究 绿色建筑的市场渗透率以及企业租户为租赁绿色资产 空间（绿色租赁）支付溢价的意愿。 我们的深入分析显示，在亚洲，拥有绿色认证的资产与 它们的租赁绩效之间存在密切联系。近年来，亚洲市场 的企业租户对绿色资产的租赁需求不断增加，这背后的 主要驱动力是企业对能源成本、可持续发展和脱碳目标 的追求。此外，地方政府还加强了对现有和新开发项目 最低绿色标准的实施力度。 虽然有诸多证据能够体现绿色建筑的优势，但其中最大 的未知数仍然是投入成本。尽管亚洲地区的办公楼市场 情况各不相同，但仲量联行的研究表明，当位置、楼龄和 便利性等因素都差不多时，具有绿色资质的资产会带来 更多的租赁需求并实现租金溢价。 3 仲量联行 仲量联行对亚洲 14个城市的 3,089座甲级办公楼 1 （详情请参见附录）的数据进行了汇总，以评估相关区 域及市场内获得或未获得绿色资质的资产供应和租金 情 况 。 在这项研究中，我们统计了10项绿色建筑认证（详情请 参见附录），涵盖国际和本地标准。我们汇总的数据中包 含建筑物、楼龄、位置、总建筑面积、租金价值、空置率和 净吸纳量等指标。 我们使用特征价格模型对亚洲11个主要城市的特定数 据进行了汇总建模，从而确定了在位置、楼龄、便利性因 素等条件都几乎相同时的两个项目，带有绿色认证的建 筑将会带来租金溢价。 1. 甲级办公楼的定义 本报告统计的办公楼存量包含两个定义要素： - 物业质量：整体内部和外部饰面、平面布局、建筑管理、便捷性等 - 地理位置 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 4 仲量联行 绿色资产是亚洲企业租户的新标准 • 三分之一的企业不动产（CRE）管理者计划在 2025年前退出碳效率较低的物业 亚洲11个城市中带有绿色认证的甲级办公楼资产 存在租金溢价 • 香港的绿色溢价最高，达到28%（LEED铂金 认证资产） 绿色溢价与城市中绿色建筑供应量相关 • 新加坡有90%的甲级办公楼获得绿色认证，相 应的租金溢价为4%至9%，首尔有37%的甲级 办公楼获得绿色认证，相应的租金溢价在7%至 22%之间 执行摘要 2 0 1 5 年 巴 黎 气 候 协 定 后 ，亚 洲 获 绿 色 认 证 的 甲 级 办公楼数量稳步上升 • 75%的现存绿色认证的甲级办公楼是在2015年 后新增的 美国绿色建筑委员会的LEED评级体系标准是亚洲 最广泛使用的绿色建筑认证 • 七成的绿色认证甲级办公楼获得的是LEED认 证，其中印度和中国是此项认证集中度最高的 市场 1 2 3 4 5 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 5 仲量联行 绿色资产是亚洲 企业租户的新标准 仲量联行的研究表明， 绿色认证、地理位置和租金成本，构成了企业不动产 （CRE）管理者在租赁办公室时的三大考量标准 。由于大型企业作出的碳 承诺，在考虑商业地产租赁时，无论是跨国企业还是本土企业，都会将绿色 标准作为决策考量之一。研究表明，三分之一的CRE管理者计划在2025年 前退出碳效率较低的物业，这个比例还可能进一步增加。仅此一项因素就 会迫使业主考虑对物业的绿色升级改造，以避免出现资产的“棕色折扣” (Brown Discount)。 1 / 3 亚洲CRE管理者计划 在2025年前退出碳效率较低的物业 前三大要素 1. 地理位置 2. 租赁价格 3. 绿色认证（可持续性） 图表1：CRE管理者观点 图表2：亚洲的CRE租赁标准 6 仲量联行 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 自2015年巴黎气候协定签署以来， 亚洲获绿色认证的甲级办公楼数量 稳步上升 根据仲量联行的研究， 亚洲14个城市中有42%的甲级 办公楼存量获得了绿色认证 。此外，绿色认证建筑数量 呈现显著上升趋势，证明绿色建筑在亚洲地区逐渐成为 主流。 绿色建筑 在本研究中，绿色建筑的定义是，通过国际或可靠的 本土绿色建筑认证标准的建筑。 2016 12% 88% 77% 67% 58% 84% 72% 62% 16% 28% 38% 23% 33% 42% 2017 2019 20212018 2020 2022 获绿色认证 未获绿色认证 图表3：截至2022年第三季度亚洲（14个城市）绿色认证甲级办公楼的存量比例 42% 的亚洲甲级办公楼 获绿色认证 在亚洲，申请绿色认证的建筑数量在过去十年中增长势 头强劲，现有的通过绿色认证的甲级办公楼存量中有 75%是在2015年《巴黎气候协定》通过后新增的。尽管如 此，市场对绿色资产的需求量仍超过供应量。仲量联行 的研究表明，亚洲地区的企业租户希望在条件允许的情 况下，在2025年前将企业不动产组合的绿色认证占比提 升至约50%。但鉴于市场上供应不足的情况，这一愿景 很难实现。 因此，不动产行业需要重新平衡新建和改造这两方面的 行动。也就是说，亚洲的甲级办公楼存量在过去几年有 所增加，其中非绿色认证的办公楼数量相应提升。这背 后蕴含着办公楼绿色改造的巨大机遇。 获绿色认证 未获绿色认证 90% 49% 49% 44% 44% 42% 42% 41% 39% 37% 35% 29% 29% 13% 37% 新加坡 德里 钦奈 孟买 上海 雅加达 北京 曼谷 首尔 东京 班加罗尔 香港 广州 大阪 亚太区平均 获绿色认证 未获绿色认证 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 图表4：截至2022年第三季度亚洲城市绿色认证甲级办公楼存量 图表5：亚洲地区办公楼的绿色改造潜力 现有获绿色认证的甲级办公楼累计库存，截至2022年第3季度，按楼龄划分 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 7 仲量联行 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 亚洲地区绿色资产溢价 的有力佐证 在对亚洲市场办公楼租金的研究中，我们发现了绿色资 产租金溢价的明确证据。目前绿色资产的供应不能满足 企业租户设定的净零碳目标。这种供需关系上的差距是 产生绿色溢价的原因。这样的差距目前提供了溢价机 会，而且，一旦有相关法规出台，那些不符合可持续发展 原则的建筑将很快面临棕色折扣。 我们使用特征价格模型（HPM），对每个城市的数据进行 了两次建模，得出了获得绿色认证的甲级办公楼的绿色 溢价的下限和上限。 我们发现，绿色认证甲级办公楼存量较多的城市租金溢 价要低于存量相对稀缺的城市，这也是经济学中需求和 供给的明显体现。在新加坡，90%的甲级办公楼存量是 获绿色认证的，相应的租金溢价在4%至9%之间，其中 溢价最高的建筑是获得新加坡建设局绿色建筑标志白 金级认证的办公楼。另一方面，香港只有不到三分之一 的甲级办公楼存量拥有绿色认证，我们发现其中获得了 LEED铂金级认证的办公楼租金溢价接近28%。 但印度的城市情况相对特殊。尽管绿色认证项目数量在 总存量中占比很高，但所有印度城市的绿色溢价的上限 几乎都是两位数。这主要是由于印度市场上有大量的跨 国企业，他们制定了雄心勃勃的ESG目标，对他们来说， 租用绿色认证建筑是必选项。在印度城市中，孟买的绿 色溢价最高，达到7%至20%。 8 仲量联行 MAP 首尔 7%-22% 上海 4%-10% 新加坡 4%-9% 钦奈 4%-12% 孟买 7%-20% 德里 3%-17% 北京 2%-7% 香港 7%-28% 曼谷 4%-11% 班加罗尔 5% - 19% 广州 3%-8% 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 9 下限： 这部分溢价主要是由具有基本绿色认证 （例如LEED认证级、银级）的资产主导。 上限： 这部分溢价主要是由具有高级别绿色认证 （例如LEED金级、白金级）的资产主导。 图表6：亚洲城市甲级办公楼绿色溢价的范围 仲量联行 Report Title / Supporting copy LEED评级体系标准是亚洲最广泛 使用的绿色建筑认证 在本报告涉及的绿色建筑认证中， 有七成的绿色认证甲 级办公楼为LEED认证，其中印度和中国的比例最高；这 两个同时也是亚洲最大的市场及占亚洲绿色认证资产 存量最大的地区。尽管绿色认证体系不尽相同，但在某 些特定国家寻求“选择最大化”的大型企业必然会考虑 通过当地绿色标准认证的资产。其中两个突出的例子是 新加坡和日本，这两个市场的大多数建筑都通过了当地 的绿色建筑标准认证。 10 仲量联行 可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 采取行动 企业租户 借助整体建筑环境优化趋势，实现净零排放 随着越来越多的企业认识到范围三排放( Scope 3)在实 现净零排放目标方面的核心作用，调整企业不动产战略 变得至关重要。企业租户需要寻求绿色认证的有效方 法，以获得实现净零承诺之路的良好起点。此外，为了使 选择最大化，企业租户还应考虑租用通过本国/本地区 绿色建筑标准认证的资产，而不是只关注那些通过了国 际绿色建筑认证的资产。随着绿色标准的提高，租户和 业主之间将会形成为实现脱碳目标而协同一致的合作 关 系 。 投资者和业主 把握存量建筑升级改造机遇 由于绿色溢价的驱动，投资者和业主有很强的财务动机 去投资于绿色环保认证建筑。然而，随着对可持续资产 的需求达到顶峰，以及相关法规的出台，可持续资产必 将成为行业标准。那些没有对建筑物进行升级改造以 使其符合可持续性标准的业主可能遭受经济损失，也 就是“棕色折扣”。改造不仅是加速建筑环境脱碳的最 快、最有效的方法，而且还为业主提供了满足市场对于 绿色办公空间需求的机会，且租户愿意为绿色租赁支付 溢价。 11 仲量联行 结论 企业租户越来越需要与其可持续发展议程相符的不动 产解决方案，这推动了对环境友好建筑的需求。这使得 兼具韧性和可持续性的建筑与同期未经认证的建筑相 比，具有明显更高的租用率和租金溢价。出于对未来气 候风险的担忧，绿色和可持续资产受重视程度将越来越 高，企业租户也将更有意愿支付绿色溢价。 持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 12 仲量联行 13 仲量联行 附录 仲量联行对亚洲 14个城市的 3,089座甲级办公楼的数据进行了汇总，以评估获绿色认证资产与未获认证资产相比， 在供应和租金方面的区域和市场的特定指标。 我们对10项绿色建筑认证进行了考量，其中包括国际和本地标准。 认证 来源 认证名称 缩写 全球 Excellence in Design for Greater Efficiencies EDGE 香港 Building Environmental Assessment Method/ Building BEAM/BEAM Plus Environmental Assessment Method Plus 印度 IGBC Green Building Rating Systems IGBC Green Rating for Integrated Habitat Assessment GRIHA 印度尼西亚 Greenship GREENSHIP 日本 Development Bank of Japan Green Building DBJ Green Building DBJ Green Building Comprehensive Assessment System for Built CASBEE 新加坡 BCA Green Mark Certification Scheme BCA Green Mark 泰国 Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability TREES 美国 Leadership in Energy and Environmental Design LEED 城市 北京 德里 孟买 新加坡 班加罗尔 广州 大阪 首尔 曼谷 香港 上海 东京 钦奈 雅加达 亚太区 1 Paya Lebar Link, #10-08 PLQ2 新加坡 408533 电话 +65 6220 3888 www.jll.com.sg 关于仲量联行 仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群 创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2022年9月 30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000人，2021年财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。 更多信息请浏览www.jll.com。 业务联系人 张静 商业地产部总裁 中国区 anny.zhang@jll.com 李晶 项目与开发管理董事总经理 智动办公，中国区 cindy.li@jll.com 李从越 物业与资产管理部总监 中国区 ricky.li@jll.com 张宇 零碳研究中心首席分析师 中国区 aaron.zhang@jll.com 研究 Roddy Allan 首席研究官 亚太区 roddy.allan@jll.com Kamya Miglani ESG研究负责人 亚太区 kamya.miglani@jll.com James Taylor 智动办公研究负责人 亚太区 james.taylor@jll.com Sean Linkletter 智动办公区域研究总监 亚太区 sean.linkletter@jll.com joneslanglasalle.com.cn 仲量联行微信号 仲量联行小程序 仲量联行 ©仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 仲量联行大中华区分公司 北京 北京市 朝阳区针织路 23号 国寿金融中心 8层 邮政编码 100004 电话 +86 10 5922 1300 成都 四川省成都市 红星路 3段 1号 成都国际金融中心 1座 29层 邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 重庆 重庆市 渝中区民族路 188号 环球金融中心 45楼 邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 广州 广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路 6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623 电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118 杭州 浙江省杭州市 江干区新业路 228号 杭州来福士中心 T2办公楼 802室 邮政编码 310000 电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966 南京 江苏省南京市 中山路 18号德基广场 办公楼 2201室 邮政编码 210000 电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛 山东省青岛市 市南区香港中路 61号 远洋大厦 A座 2308室 邮政编码 266071 电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801 上海 上海市 静安区石门一路 288号 兴业太古汇香港兴业中心一座 22楼 邮政编码 200041 电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080 沈阳 辽宁省沈阳市 沈河区北站路 61号 财富中心 A座 21层 邮政编码 110013 电话 +86 24 3195 8555 深圳 广东省深圳市 福田区中心四路 1号 嘉里建设广场第三座 19楼 邮政编码 518048 电话 +86 755 8826 6608 传真 +86 755 2263 8966 天津 天津市 和平区南京路 189号 津汇广场 2座 3408室 邮政编码 300051 电话 +86 22 5901 1999 武汉 湖北省武汉市 硚口区京汉大道 688号 武汉恒隆广场办公楼 3908-09室 邮政编码 430030 电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2155 西安 陕西省西安市 雁塔区南二环西段 64号 凯德广场 2202-03室 邮政编码 710065 电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗鱼涌英皇道 979号 太古坊一座 7楼 电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 www.jll.com.hk 澳门 澳门南湾湖5A段 澳门财富中心 16楼 H室 电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 www.jll.com.mo 台北 台湾台北市信义路5段7号 台北 101大楼 20楼之 1 邮政编码 11049 电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899 www.jll.com.tw