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研究报告 大湾区绿色楼宇发展调研 从用户与开发商角度看 ESG 在运营中的思考 中国 | 2022 年 5 月 01 市场综述 中国绿色建筑发展背景 2006 年住建部颁布的绿色建筑评价标准（ GB/T 50378-2006）标志着我国正式进 入绿色建筑的起步阶段。随后十年国家不断强化顶层设计，确立推动建筑低碳发展 的中长期目标，而法规标准也在此阶段得到不断完善。 “ 十三五 ” 期间，我国绿色 建筑实现跨越式发展，累计建成绿色建筑面积超过 66 亿平方米，累计建成节能建筑 面积超过 238 亿平方米。如今，随着 “ 双碳 ”（ 2030 年前碳达峰、 2060 年前碳中和） 目标的设立，绿色建筑与建筑节能将迎来重要发展机遇。 1 | 大湾区绿色楼宇发展调研 2018 年深圳市绿色建筑量质齐升三年行动实施 方案（ 2018-2020 年） 2018-2020 年期间新增绿色建筑面积累计达到 3,500 万平方米，完成既有建筑节能改造面积 240 万平 方米。 2019 年绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2019 绿色建筑评价技术指标体系迎来重构，涵盖 安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、 环境宜居、提高与创新六大维度，且等级划 分增添基本级。 2021 年关于推动城乡建设绿色发展的意见 大力推广超低能耗建筑，提升建筑能耗监测 能力，降低建筑运行能耗及水耗，大力推动 可再生能源应用，鼓励智能光伏与绿色建筑 融合创新发展。 2022 年 “ 十四五 ” 建筑节 能与绿色建筑发展规划 提升绿色建筑发展质量，提 高新建建筑节能水平，加强 既有建筑节能绿色改造，推 动可再生能源应用，实施建 筑电气化工程，推广新型绿 色建造方式。 2022 年广州市关于推动城乡建设绿色发 展的实施意见（公开征求意见稿） 到 2025 年城镇新建绿色建筑比例达 100，星级绿色建筑比例将超 50，新建 公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率 力争达到 50，率先建成 “ 无废城市 ”。 2022 年深圳经济特区绿色建筑条例 新建建筑的建设和运行应当符合不低于 绿色建筑标准一星级的要求，鼓励既有 建筑实施绿色化改造，达到既有建筑绿 色改造评价标准一星级。 2006 年绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2006 绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能 源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、 室内环境质量和运营管理六类指标组成，并将符合最 低标准的绿色建筑划分为一 / 二 / 三星级 3 个等级。 2011 年深圳市建筑节能与绿色 建筑 “ 十二五 ” 规划 制定更严格的建筑节能标准，开 展深圳市既有建筑能耗现状及节 能改造对策研究，开展可再生能 源建筑应用关键难题的对策研 究，建立绿色建筑全生命周期管 理制度。 2011 年深圳市可再生能源建筑 应用 “ 十二五 ” 规划 新建公共建筑示范推广太阳能光 伏建筑一体化，推动可再生能源 建筑应用纳入既有建筑节能改 造，开展可再生能源在建筑中先 进应用技术研究和工程试点。 2012 年广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告 天河中央商务区、天河智慧城、白云新城、南站商务 区等城市发展新区应当按绿色建筑标准进行规划、土 地出让、立项、建设和管理。 2013 年深圳市绿色建筑促进办法 市政府将促进绿色建筑发展情况列为 综合考核评价指标，纳入节能目标责 任评价考核体系和绩效评估与管理指 标体系，按年度对相关部门和各区人 民政府进行考核与评估。 2013 年广州市绿色建筑和建筑节能管理规定 率先将绿色建筑建设管理要求纳入立法，创新和 完善建筑节能过全程管理制度，将建筑节能工作 向工业建筑拓展，大型公共建筑投入使用后实施 用能情况监测。 2014 年绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2014 绿色建筑评价指标体系在 2006 年版的 基础上增加施工管理类指标，同时增 设加分项，鼓励绿色建筑技术、管理 的提高和创新。 2014 年广州市绿色建筑行动实施方案 提高全市新建绿色建筑比例，到 2015 年底 力争达到 30，到 2020 年底绿色建筑占新 建建筑比例力争达到 40 以上。 2017 年广州市节能降碳第十三个五年规 划（ 20162020 年） 保持建筑节能强制性标准在设计阶段、施工 阶段全面执行，绿色建筑占新建建筑的比例 达到 40％以上，到 2020 年累计完成既有建 筑节能改造 700 万平方米以上。 2012 年关于加快推动我国绿色建筑发展地实施意见 切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重，到 2020 年， 绿色建筑占新建建筑比重超过 30。 政策驱动下的绿色建筑 2 | 大湾区绿色楼宇发展调研 甲级办公楼绿色建筑的重要应用场景 以广州和深圳市场为例 作为绿色建筑的重要应用场景，办公楼开发建设深受 政府及业界关注。过去十年，广州和深圳大量新兴区 域亟待发展，土地出让和总部建设尤为频繁。广州甲 级办公楼总存量从 2011 年的 310 万平方米增加到 2021 年的 723 万平方米，而同一时间段内，深圳更是从 246 万平方米大幅攀升至 1,081 万平方米。未来五年，两地 甲级办公楼市场的总存量将继续保持上升趋势。 近年，两地政府要求各类房屋建筑项目，包括办公楼 项目，应按照绿色建筑标准进行项目立项、规划和设计， 否则不予办理投资计划、施工许可证等审批手续。 在具体项目开发过程中，除了满足我国对于绿色建筑 的评价标准外，越来越多项目基于对经济效益、运营 成本、生态环境等因素的考量同时选择参与国际性绿 色建筑认证，例如 LEED 和 WELL，以期平衡建筑与其 使用者的健康和福祉之间的关系。根据数据显示，截 至 2022 年 3 月粤港澳大湾区共拥有 849 个 LEED 认证 项目，在中国五大城市群中仅次于长三角城市群。此外， 我们可以发现深圳甲级办公楼市场总存量中获得 LEED 认证的项目占比（以建筑面积总和计算）达 35，高 于广州 7 个百分点。这是由于在 2017 年至 2021 年期间， 深圳年均新增供应显著多于广州，达 115 万平方米， 且其中不少是各个核心或新兴区域的标杆项目。 广州甲级办公楼存量项目分布 五大城市群 LEED 认证项目总数 广深 LEED 认证甲级办公楼总存量 深圳甲级办公楼存量项目分布 数据来源仲量联行，美国绿色建筑委员会 注统计截至 2022 年 3 月； LEED 认证包含商业室内装修项目，以 及办公楼、零售、住宅、数据中心、工厂等多种建筑类型。 注统计截至 2022 年 3 月。 0 400 800 1,200 1,600 长三角城市 群 粤港澳大湾 区 京津冀城市 群 成渝城市群 长江中游城 市群 数量个 LEED认证 35 LEED认证 28 深圳 广州 385 万平方米 205 万平方米 LEED认证项目 总存量 1,098 万平方米 732 万平方米 甲级办公楼市场 总存量 图例 获得 LEED 认证 未获得 LEED 认证 N N 3 | 大湾区绿色楼宇发展调研 02 企业用户 ESG 战略 与办公空间生态圈 ESG 市场监管 ESG，即环境（ Environmental）、社会（ Social）和管治（ Governance），是在全球 可持续发展进程中衍生出的一个新兴的企业评价方式。相较它的起源 企业社会 责任（ Corporate Social Responsibility）， ESG 不仅为企业和投资者提供了三个具体的 评价维度，而且提升了此类评价的横向可对比性。这样的特性也使得更多市场监管 机构选择采用 ESG 体系来规范企业披露自身履行社会责任方面的信息。例如，香港 交易所早在 2012 年就发布了主板上市规则附录二十七及创业板上市规则附 录二十环境、社会及管治（ ESG）报告指引，并在过去十年不断细化各范畴下 的具体评价指标及规范披露要求。此外，上交所与深交所也双双鼓励上市公司自愿 披露可能对股东和其他利益相关者决策产生影响的环境、社会和管治方面的信息。 4 | 大湾区绿色楼宇发展调研 企业 ESG 愿景及实施路径 除了履行社会责任，ESG 对于企业而言也同时意味着综合性的风险管理，其落实程度虽然并不能带来短期明显的效益增长，但却决定着企业发展潜力与长期前景。然而，由 于 ESG 理念方才兴起且体系标准尚未统一，目前将 ESG 融入企业发展战略的多为各行业的头部企业，而且达成愿景的实施路径也因行业性质不同呈现多样化的特点。 资料来源各企业年报、可持续发展报告及新闻稿 除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。例如，通过开设领导力培养项目、线上技能学习课程、 并提供线下健康咨询等充分尊重和关注每一位员工的成长机会。 聚焦到商业地产的办公楼企业用户，通过企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往仲量联行的研究成果，我们发现已经有部分头部外资金融、专业服务业及科 技企业开始行动起来，将 ESG 理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目，而在室内 装修部分，除普遍提出节水、节电等一系列节能减排措施外，也开始要求采用环保材料以打造舒适和健康的办公环境。值得注意的是，现阶段这些企业的旗舰绿色环保办公 室项目主要集中在北京和上海，而在广州和深圳的分布依然有限，但随着头部企业的总部项目相继入市，这一状况有望在短期内得到快速改善。 某国际知名银行 到 2030 年，能源消耗相较 2019 基线减少 50 为员工提供更灵活的办公条件，如提升远程互联网连接功能 延续并完善反贪污举报机制以及举报人隐私保护机制 某国际知名科技企业 到 2023 年，整体公司业务、制造供应链和产品周期实现碳中和 确保每个运营地点都有对应的紧急情况预案及复工方案，并提前准备好充足的防灾物资 某国际知名消费品生产商 到 2030 年运营产生的温室气体减少 50 设立专门的 ESG 执行委员会（含部分高管及领导层成员），负责指导和协调公司的环境、社会和管治计划 某国际知名咨询公司 到 2030 年，将直接和间接温室气体排放量减半 为其全球组织的所有员工提供 ESG 培训 某国际知名金融企业 2020 年起不再将电子废弃物运送至传统填埋场进行处理 沿用并不断完善自身环境及社会风险因素评价体系，进行常规监控 某国际知名房地产服务企业 到 2040 年，全球范围内实现所有办公空间的净零碳排放 国内某知名电商平台 与 2019 年相比，到 2030 年碳排放总量减少 50 支持平等就业，保持每年残障员工占总员工数的 1.5，并在日常工作中确保他们能和其他员工一样正常办公 国内某知名互联网企业 不晚于 2030 年实现自身运营全面碳中和及使用 100 绿色电力 国内某知名通讯企业 与 2019 年相比，每百万收入减少 16 的碳排放量 代表性企业 ESG 相关目标 5 | 大湾区绿色楼宇发展调研 “ 未来办公 ” 趋势与企业 ESG 战略的关系 与 ESG 相关的“未来办公”趋势 ESG 战略效益 选择绿色建筑 绿色健康、超低能耗等 指标成为企业入驻考量 的重要因素 混合 / 灵活办公 实践混合办公、灵活办 公，提高办公场所组合 的敏捷性和适应性 焕活办公场所 打造安全、舒适、健康 的办公空间，重视员工 福祉 办公场所公平性 注重办公环境的多元化、 公平性和包容性 选择 ESG 评级优良的办公楼项目 提供高质量、私密化的物业服务 加强共享会议室等公共资源的配置 打造多维度且智能化的商办社区闭环平台  组织社区共融活动，普及责任安全、反贪意识 等的重要性 低碳装修理念 选择环保、可循环建材， 采用装配式装修等 技术智能化 利用物联网、人工智能等 技术，有效追踪碳足迹 制定具可操作性的减排方案 缩短装修碳排放周期 采用新型环保建材，减少排放污染 办公室运营降本增效 提升员工身心健康 赋能员工创新协作 积极打造合规经营环境，提升风险识别和管理 促进生态伙伴转型，创造价值机遇 创造集体价值，实现共同可持续发展目标 挽留人才 提高员工效率 人性化管理 实现耗能数据采集 制定提升方案 吸引人才 提高企业创新 提升品牌认同 E 环境 S 社会 G 管治 资料来源仲量联行 合作伙伴生态系统 在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环节是最常见的切入点之一，特别是后疫情时代对企业的办公模式提出了新要求，亦是对办公环境的新挑战。为此， 我们总结了“未来办公”趋势与企业用户落实其 ESG 战略规划的关系。 6 | 大湾区绿色楼宇发展调研 办公空间属性的改变不仅影响企业办公场所，还涉及办公楼项目的整体硬件环境和软环境，企业和大楼运营者应联动打造共同价值生态圈，以满足企业员工需求的变化和提 升员工归属感。因此，办公楼需求的驱动力也将发生改变，从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等从用户体验角度出发 的设施与服务将成为办公楼项目的新标配。 资料来源仲量联行 企业用户 需求驱动 健康员工福祉 可持续发展 便民出行 设施 科技 饮食休闲 灵活性 休闲娱乐 传统成本 驱动型 产业聚集租金成本 配套 交通 使用率 项目形象 项目管理 地理位置 用户需求改变引领办公楼生态圈变革 办公楼驱动因素的演变 7 | 大湾区绿色楼宇发展调研 不难发现，企业在贯彻 ESG 理念和顺应“未来办公”趋势的同时，办公空间的根本性 改变将在无形之中为其带来吸引与挽留顶尖人才的竞争优势。作为企业最基本的组 成，员工越来越重视企业文化和自身价值观的匹配度，他们对于身心健康和自我实 现的认知也越发强烈。 选择 ESG 发展路线，塑造具更深层次人文关怀的形象从某种层面上看即是企业对员 工生活理念的认同和回应。这种以人为本的理念将极大减少人员流失，而他们也能 在企业更好地展现才能和创想。 企业 ESG 战略与吸引人才的联系 8 | 大湾区绿色楼宇发展调研 03 问卷调查分析 随着 ESG 战略规划的推行，企业对于办公楼选址的标 准将会发生改变，而办公载体将不再局限于单一的办 公用途。这些城市景观中的重要组成部分将被赋予更 多的使命，架起连接人与社会和自然的桥梁，乃至在 未来成为社区建设的积极参与者。 从产品的角度来看，现阶段市场上获得国际认证的办 公楼项目仍是少数。更重要的是，由于行业对于绿色 建筑的整体认识还普遍停留在节能降耗的阶段，多数 项目无法满足新型办公模式的需求，同时也没有充分 意识到建筑与人、社会及自然共生的必要性。 为此，我们通过与企业、运营商及建筑商等多方的调研， 获取企业用户对于办公楼项目最为关注的 20 个 ESG 问 题，并结合业界前沿标准设计出一套针对粤港澳大湾 区主要办公楼项目的 ESG 体系评价问卷，以了解粤港 澳大湾区商业地产贯彻可持续发展理念的实际情况。 本次问卷的发放对象为广州、深圳及佛山三地的代表 性办公楼项目，并最终收回有效问卷 63 份。 样本分析 楼龄分布 项目类型 认证情况 注存在受访项目同时拥有 BDC 和 OM 认证的情况。 数据来源仲量联行 楼龄＜5年 楼龄≥5年 在建 15 5 2 6 13 12 10 佛山 深圳 广州 总部项目 非总部项目 13 7 2 20 21 佛山 深圳 广州 深圳 9 28 9 3 50 LEED 认证 BDC铂金级 OM金级 BDC金级 OM铂金级 无认证 6 8 2 84 WELL 认证 金级 银级 铂金级 无认证 9 | 大湾区绿色楼宇发展调研 交通通达性 水资源 空气质量 舒适性 大楼的出入口是否临近公共交 通站点 即与公交车站（现有或规划中）的步行 距离小于 400 米，或与地铁站（现有或 规划中）的步行距离小于 800 米。 大楼是否有采用双层幕墙或设 有通风器 大楼空调系统是否具有 PM2.5 过滤能力 大楼是否有设置建筑非饮用水 回收利用系统 Q Q QQ 环 境 100 100 广州 深圳 是 否 所有受访项目周围均有布置 公共交通站点。 超半数受访项目至少采用双 层幕墙或设有通风器。 67 受访项目设置建筑非饮用水回收 利用系统，但该比例在深圳尤为显著。 超半数受访项目空调系统具有 PM2.5 过滤能力，但该比例在广州尤为显著。 null null null null 29 45 11 21 14 6 46 27 广州 深圳 雨水 建筑中水 雨水建筑中水 否 11 12 39 48 0 6 50 33 广州 深圳 通风器 双层幕墙 双层幕墙通风器 否 是 否 71 42 29 58 广州 深圳 注因样本大小问题，本报告不显示佛山受访项目的作答情况。 数据来源仲量联行 10 | 大湾区绿色楼宇发展调研 大楼是否有采用高效空调制冷 机房 能效比 5.0 大楼是否设置能源管理系统 以实现对建筑能耗的记录和 监测 例如安装集成化能耗监测表。 环 境 能 源 大楼是否有设置能源管理系 统以实现对建筑能耗的分析 和管理 例如进行能耗异常分析并提出具体的节 能措施。 大楼是否有产生可再生能源 例如安装太阳能以隔热和发电。 32 67 61 24 7 9 广州 深圳 是 否 不适用 是 否 86 70 14 30 广州 深圳 是 否 46 64 54 36 广州 深圳 是 否 广州 深圳 14 15 86 85 注统计剔除选择不适用的受访项目。 数据来源仲量联行 Q Q Q Q 11 | 大湾区绿色楼宇发展调研 大楼是否有合理运用电力系统 峰谷平 例如使用冰蓄冷技术降低运营成本。 2021 年大楼的公共总能耗（除 租户单元外）与 2019 年的相 比是否呈下降趋势 注统计剔除选择不适用的受访项目。 注统计剔除选择不适用的受访项目。 数据来源仲量联行 大楼是否有制定碳达峰的 目标 是 否 32 3 68 97 广州 深圳 Q Q Q 广州 深圳 是 否 不适用 0 0 61 39 100 0 环 境 能 源 22 10 44 19 5 0 33 67 广州 深圳 下降2以下 下降2-5 下降5-10 否 12 | 大湾区绿色楼宇发展调研 建筑材料、空气质量、水资源等环节均是企业和房地产行业共同推动绿色可持续发展的重要组成。然而，在助力我国实现 “ 双 碳 ” 目标的道路上，实现能源的有效管理是最为关键的一环，也是房地产行业现阶段的核心诉求。 相应地，我们也在此次调查中设计出更多与能源相关的问题，以期反映节能降耗的前沿技术在不同类型、不同城市的受访 项目中的普及程度。在对上述七道问题进行整理后，我们采用 K-means（ K 均值）聚类算法将所有 63 个受访项目分为六大类、 总结归纳出每类的主要特征，并通过后续分析发现建筑设计优化、减碳成效等多个值得关注的地方。 城市 区域 状态 项目类型 高效空调制冷机房 能耗监测 能耗分析 可再生能源 电力系统峰谷平 能耗节约 广州 珠江新城 已竣工 地标 不适用 多区域 已竣工 普通 琶洲 在建 多种类型 不适用 深圳 新兴区域 已竣工 在建 地标 100 核心区域 已竣工 总部 多区域 在建 多种类型 不适用 20 35 40 40 30 30 30 75 100 0 0 0 0 90 90 80 70 70 10 10 50 55 55 65 60 85 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 下降 不 明显 基本 无节约 基本 无节约 下降明显 注数字表示在各分类各能源问题中回答“是”的百分比。 13 | 大湾区绿色楼宇发展调研 发现 1 ESG 实践踏出坚实一步， 设置能源管理系统已成 为未来办公楼的标配。 发现 2 受访项目对于能源管理 各有侧重，且存在比较 明显的地区政策差异。 对于已落成的受访项目，设置能源管理系统以实现 对能耗记录和监测的比例仅为 65，而该比例在在 建项目中跃升至 95，直接反映出节约能源的观念 已深入人心。然而，值得注意的是，迈出落实可持 续发展的这一步并非意味着能耗问题就能迎刃而解， 超半数的在建受访项目仍然缺乏对耗能异常分析及 提出节能措施的能力。这也意味着项目需要继续投 入，与第三方合作机构共同构建绿色建筑的全生命 周期。 得益于早期出台的能源管理政策，深圳的受访项目 在采用高效空调制冷机房和合理运用电力系统峰谷 平电价这两方面走在大湾区前列。自 2008 年起，深 圳即为使用蓄冷技术的中央空调系统执行谷期电价， 与此同时，政府不断调整峰谷电价政策，扩大峰谷 电价差至省内最大值以推动储能商业化。由此可见， 政策引导是推进商业地产绿色运营的重要因素。另 一方面，广州多数项目能更好地利用现有的能耗分 析系统并通过具体的节能措施取得总能耗的下降。 14 | 大湾区绿色楼宇发展调研 发现 3 已落成的总部项目在能 源管理上存在较大改善 空间。 发现 4 可再生能源建筑渗透率 较低，且多为在港上市 房企或外资开发商的标 杆项目。 跟以租售为主的办公楼相比，总部项目更多是从实 际使用需求出发对建筑进行设计和建造，因此参与 国际化绿色建筑认证的积极性不高，通常仅满足我 国绿色建筑评价标准中对较低档划分的要求。加之 当时评价体系仍未完善，这类落成年份较早的项目 并未设置能源管理系统，而是将节能减排的重点落 在一些已经广泛运用的资源回收系统，或生产、运 输等主要耗能部门上。跟国内金融企业或金融总部 相比，外资金融企业更加完整贯彻节能环保的理念。 无论是自行开发建造还是采取租赁的方式，办公楼 的认证等级通常被视为选址的重要或首要标准。 太阳能光伏板是目前市场上产生可再生能源最经济 的手段之一，然而由于层高、屋面面积等限制，这 类技术往往应用于零售或物流地产，而非传统办公 楼。虽然如此，不少知名开发商仍通过不断实践， 利用电梯电能反馈或采用热回收空调系统从多维度 制定节能解决方案。从成果来看，根据某外资开发 商 2020 年的 ESG 报告，部分办公楼已有近 5 的总 建筑能耗来自可再生能源。此外，这类开发商也开 始积极配备太阳能发电系统，以服务更多日常办公 场景。例如，通过安装光伏太阳能采光板为灯箱广 告和照明提供电源，以及利用太阳能热水板抽湿系 统以供用户热水使用。 15 | 大湾区绿色楼宇发展调研 社 会 大楼是否有提供免费的活动空 间以鼓励用户活动和锻炼 例如通过建筑设计手段鼓励用户使用楼 梯、在避难层设置免费使用的健身器材、 或组织用户进行体育活动等。 大楼是否配备有应急响应系统 例如 AED 自动体外除颤器 。 大楼是否有组织促进社区共融 的相关活动 例如促进租户间的沟通交流，或组织租 户参与社区的慈善活动。 大楼是否有为用户提供放松压 力和恢复精神的空间 例如设置具有艺术氛围、自然景观、园 林绿化、或文化特色的空间。 Q Q QQ 是 否 广州 深圳 39 45 61 55 仅 40 受访项目为用户设置免费活动 空间，且多为各细分市场的地标。 null 医疗急救意识逐渐提高，超半数 受访项目配备应急响应系统。 场地生态环境优化， 80 受访项目为 用户提供放松精神压力的空间。 对于已竣工的受访项目，半数组织社 区关怀活动。 null null null null 数据来源仲量联行 是 否 广州 深圳 93 70 7 30 是 否 广州 深圳 43 70 57 30 广州 深圳 是 否 不适用 50 33 29 39 21 27 是否 16 | 大湾区绿色楼宇发展调研 社会与经济环境的变化影响了各行业职业岗位的分工与结构，例如，近年迅速发展的新经济行业的工作内容、工 作时间、年龄结构与社交圈与大部分传统行业均有不少的差异；不同的行业特性与新型的工作形式随之衍生出企 业对建筑或办公空间的多元化需求。 一方面，由于员工更重视工作与生活平衡，提倡员工关怀与社区共融成为企业践行 ESG 主要理念之一；为此，办 公楼需要提供更多空间作为员工、大楼生态系统和社区这三者之间的互动区域。另一方面，在如今疫情反复的背 景下，远程办公成为新趋势，员工的心理状况也同样需要得到企业关注；休闲、健身和社区关爱的活动场所的必 要性同样远大于以往。 因此，建筑本身和办公空间如何协助企业共同履行上述社会责任成为了最先被讨论的话题。根据调查结果显示， 受访项目普遍体现出对楼宇使用者的人文关怀，在硬件置备和活动组织层面做出更深入的思考，不少甚至对周边 社区产生了有益的辐射效应。然而，目前整体办公楼市场的人性化服务与设施还有不断完善的空间，特别是针对 老项目。 除去现有公共空间，楼宇可以考虑进一步灵活利用避难层、空中花园等闲置资源以弥补单体物业活动空间不足的 现状，从而为楼宇使用者提供人与人沟通交流、人与自然亲密接触的场所。此外，办公楼和办公楼内的使用者作 为社区中独特而常被忽视的一员，办公楼的生态系统应包含社区，并成为社区健康发展的重要参与者并赋能社区 共融。例如在条件允许的情况下，办公楼可以为使用者和社区提供幼儿托管、文娱活动、场地设施等资源或服务， 以价值驱动提升品牌影响力。 17 | 大湾区绿色楼宇发展调研 管 治 大楼是否要求租户和供应商签 署廉洁公约 在项目建筑与营运的采购方 面，大楼是否使用符合可持续 发展的资源 即只与取得认证的绿色生产企业 供应 商 合作。 Q Q 合规运营仍需深入推进，仅半数受访项 目与租户和供应商签署廉洁公约。 在港上市房企和外资开发商积极响应 可持续发展，普遍实施绿色采购。 null null 数据来源仲量联行 相较于环境和社会，管治作为价值观的体现，较难衡量和监管，同时也往往为领导 层所忽略。因此，我们可以看到， 2021 年香港交易所对上市企业的 ESG 披露提出了 更高的要求，尤其加强了对企业管治信息透明化的管理。第三版环境、社会及管 治报告指引提到，企业必须对公司管制常规、董事会对 ESG 的监管等做出说明， 并强调了生产安全、供应链、反贪污等细则的披露要求，为未来全面推进企业 ESG 信息强制披露做准备。 这也解释了为什么在港上市房企及外资开发商普遍拥有更高的可持续发展意识和更 完善的实践体系。相反，目前广深两地的其他办公楼项目对企业管治的理解可能仍 存在不足。虽然已有部分项目开始行动，确保与租户和供应商的合作过程公开公平 公正、廉洁诚信，但是一旦牵涉到成本上升等问题，只有少数会继续寻求绿色生产 的生态伙伴。 总的来说，现阶段办公楼项目往往只聚焦个别节能减排或人文关怀行为，而忽视自 上而下管治理念和企业制度的迭代更新。我们认为立法监管能立竿见影地改善这种 情况，但企业更加需要以前瞻性的眼光规划其 ESG 战略，将保护所有利益相关者的 意识植入到生产经营的所有环节。 是 否 广州 深圳 57 4243 58 是 否 广州 深圳 29 9 71 91 企业管治 股东和控股股东治理 机构设置 管理层和管理层致辞 机构运作 信息披露质量 公司治理异常预防和处理机制 财务风险及防范 财务业绩和质量 18 | 大湾区绿色楼宇发展调研 04 结论 经过深入分析上述 20 个议题后，我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场已经在落实 ESG 战略和满足企业用户需求上做出一定程度的努力。然而，市场要达到全面完成 可持续发展转型的目标依然任重道远。 作为大湾区的核心城市，广州和深圳未来将吸引更多高规格的海外、港澳企业入驻， 而国内金融、科技等支柱产业也都将进入重质保量的发展新阶段。可持续办公和健 康办公这些被多数项目忽视的概念将成为新常态。更重要的是，开发商对于 ESG 的 实践很大程度上取决于当地办公楼市场的发展阶段和主力客群结构以及所显示出来 的特性。 19 | 大湾区绿色楼宇发展调研 深圳 近年来，深圳大量新经济和民营企业快速发展，业务规模不断扩张，办公租赁需求 急速上升。得益于此，深圳甲级办公楼市场的净吸纳量自 2016 年起大幅攀升。可是， 由于新的主力客群不断涌现，其周期性特征明显及易受政策影响，该类企业用户群 体对于 ESG 理念的接受和理解程度跟其业务规模扩张速度与承租能力水平的提高不 匹配。 经调查发现，大多企业用户目前只停留在追求产品性价比的阶段，他们在选址过程 中最在意办公楼项目的使用率、租金等直接影响经济利益的因素，而未能意识到办 公楼多样性服务的价值。 因此，在如此环境下，深圳大部分办公楼项目主要通过提高建筑设计和硬件的豪华 程度提升企业品牌形象，以及通过短期价格调整作为吸引客户的主要手段。正如问 卷结果显示，尽管许多受访项目采用了高效空调机房和冰蓄冷等技术以降低能耗， 但其主要目的是为了降低运营成本。相比之下，社会与管治方面的思量，例如促进 社区共融与绿色采购，稍有欠缺。 广州 相反，广州甲级办公楼市场更多是由上市或经验丰富的开发商，以及成熟客户组成。 整体而言，市场逐渐将关注点放到企业用户的核心需求上，从单纯追求产品性价比 进化至秉持 “ 以人为本 ” 的运营信念。不少项目虽然落成年份较早，不具备采用如 今更流行的高效空调制冷机房和非饮用水回收利用系统的条件，但他们已经逐渐去 迎合到客户核心需求的变化，并以较高的用户关怀意识和管治水平塑造具有竞争力 的项目软环境，以差异化的产品赢得企业用户青睐。在此背景下，老旧存量项目绿 色改造的意愿也更加强烈。 20 | 大湾区绿色楼宇发展调研 浅析华南企业用户对办公空间要求与项目设计不同频问题 基于上述有关企业 ESG 战略与办公空间的讨论，我们认为华南区办公楼市场存在相当机遇。一方面，科技、金 融与专业服务业的企业用户是广州和深圳甲级办公楼市场的需求主体，他们对于绿色办公空间的追求不断上升。 现阶段他们对于办公空间的要求与存量办公楼项目存在匹配度不高甚至错配的情况。 虽然两地不少项目在政策的推动下，在立项、土地出让、规划、建设和管理上均按绿色建筑标准进行，同时 2021 年住建部也规定超高层建筑的绿建等级不得低于三星级标准，但是占比更多数的普通甲级存量项目很多 只停留在满足最低要求，而没有积极响应市场需求变化取得更高评级，或培养人文关怀等其他方面的意识。 一些采用先进节能技术的优质绿色建筑项目由于设计或控制设置等问题，容易在企业用户办公室设计与二次 装修阶段出现衔接问题，导致实际用户体验不如预期。要解决这类技术投入与实际产出不匹配的问题还需要 运营与物业管理团队配合，从技术层面与企业用户做好提前部署。 由此可见，办公楼项目的发展需要通过不断地与企业用户磨合和交流，而这也将指导着中长期内大量的新增供应 如何就绿色环保节能、技术智能化、办公舒适度等企业用户注重的因素更好地纳入前期项目设计、建设及后续运 营等环节。 21 | 大湾区绿色楼宇发展调研 从政府的角度来看，相继出台的政策对企业碳排放和绿色建筑要求不断提高，这也 将加快促进各行业的 ESG 发展，不管是开发商或企业用户。这意味着在供应竞争压 力依然巨大的市场环境下，项目开发商和运营商需要尽快调整发展战略，关注企业 用户的核心诉求，以更具可持续性和人性化的服务保障项目的长期投资价值。 此外，提升自身竞争力之余，办公楼项目应持续创造良好的社会效应，不断完善人 性化服务与设施。例如，可积极寻求以旧改或空间活用更新社区布局和商业结构， 为社区带来更多公共活动空间和更高质量的服务。 22 | 大湾区绿色楼宇发展调研 老旧办公楼项目在环保方面竞争力略显欠缺，在硬件设施寻求突破的可能性也受固 有设计所限。为鼓励既有建筑绿色改造，我们认为可以从两方面入手。首先，政府 可设立专项资金对符合节能减排标准的改造型项目提供一定经济扶持。其次，能源 监测和分析是这类项目实现节能减排的主要手段，也是弥补硬件短板的有效途径。 尤其是目前能源管理系统的设置不存在过多技术壁垒，加之采用技术相对成熟的节 能设施，项目有望以较低成本的方式做到节能降耗。 建议 1 推进建筑行业碳排放交易体 系建设，驱动运营商提升综 合管治能力。 “ 双碳 ” 目标的确立将促进绿色建筑高质量发展，加速推动绿色低碳城市的建设。除 现有的政策规定外，大湾区城市包括广州和深圳应积极借鉴优秀试点的成功经验， 将公共建筑纳入碳排放交易体系，以建筑行业的结构优化、转型升级推动城市可持 续发展。举例来说，自 2012年起，北京将年均直接或间接二氧化碳排放总量 1万吨（含） 以上的固定设施排放企业（单位）强制纳入碳排放权的交易，其中便包含了许多商 业物业。 我们认为设定排放总量控制目标、发放二氧化碳排放配额、实行强制市场参与者排 放报告制度等一系列措施，将使得办公楼项目把节能减排落实到运营中的每个阶段。 为此，开发商或运营商需加速提升自身的管治水平，在决策过程中考虑所有利益相 关者的权益。此外，环境法规的日益严苛只会对行业提出更多的挑战。他们需预见 其中的风险，通过不断提升综合管理能力和合规意识化危机为机遇，并藉此摆脱追 求短期盈利的运营陷阱，从根本上实现其 ESG 战略规划。 建议 2 预见企业用户未来需求转 向，关注办公场所的用户关 爱和社会责任。 面对企业用户在人文关怀方面的潜在诉求，不管是在建或存量办公楼项目都需以前 瞻性的眼光积极投入办公环境的多样性建设，以空间的再利用与改造开辟更多关爱 用户的活动场所。与此同时，开发商应增强企业公民意识，不断探索其办公楼项目 如何为所在的社区提供价值，促进社区共同繁荣。只有将节能技术与人文关怀的理 念相结合，才能更好构建一套完整的绿色管理模式，并以此为基础更好地服务企业 用户。 建议 3 老旧存量项目从软件系统入 手，能源管理为绿色改造提 供新方向。 null null null 23 | 大湾区绿色楼宇发展调研 作者 曾丽 华南区研究部总监 silvia.zengap.jll.com 特别贡献 何建忠 华南区物业与资产管理部工程总监 ken.heap.jll.com 黄志杰 深圳研究部助理经理 andy.huangap.jll.com 梁宏浩 深圳物业与资产管理部工程总监 herry.liangap.jll.com 许佳苗 深圳研究部分析师 veronica.xuap.jll.com 崔芸诰 深圳研究部助理经理 rachel.cuiap.jll.com 谢润霖 广州研究部分析师 nicole.xieap.jll.com 24 | 大湾区绿色楼宇发展调研 仲量联行大中华区分公司 仲量联行 仲量联行2022年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 joneslanglasalle.com.cn 仲量联行微信号 仲量联行小程序 北京 北京市 建国门外大街 1号 国贸大厦A座 11层 邮政编码 100004 电话 86 10 5922 1300 传真 86 10 5922 1330 成都 四川省成都市 红 星路 3段 1号 成都国际金融中心 1座 29层 邮编 610021 电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096 重庆 重庆市 渝中区民族路 188号 环球金融中心 45楼 邮政编码 400010 电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598 广州 广 东省 广州市天河区 珠江新城珠江东路 6号 广州周大福金融中心