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ESG的重要性： 租户指南 k n i g h t f r a nk . c o m / r e se a r ch 据澳大利亚国家建筑环境评级系统（NABERS） 统计，建筑环境碳排放量占全球总量的40%， 能源与饮用水消耗分别占全球总量的40%和 30%，由此可见，房地产行业在应对全球气候 紧急状态方面的压力正日益加剧。租户作为重 要利益相关者，能够为此贡献自身力量，将 ESG策略纳入其房地产决策的考虑因素。 目前，部分租户已经开始采取相应做法，但 仍有许多人士尚未行动。本文件旨在从房地 产的角度出发，针对值得关注的领域提供洞 察，从而帮助租户踏上ESG之旅。同时，业 主也可参考本文件，更好地与租户客户进行 协调并加强合作伙伴关系。 ESG的重要性：租户指南 ESG由环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三大支柱构成。 三者共同作用，有助于企业租户取得出色表现，并惠及整个市场与社会，甚至广泛造福于世界。 表 one.case. 租户需要考量的ESG因素 ESG简介 第一部分 S E G • 考虑员工与租户的福祉以及 社区间的联系 环境 社会 公司治理 • 公开承诺遵循ESG领导标准 和/或原则、政策及报告，以 便实施整体ESG管理 • 与上下游利益相关者共同创 建可持续的价值链 • 针对ESG绩效跟踪等事务建 立问责机制，并提高ESG数 据透明度 • 衡量、主动管理并披露公司 在环境、自然资源与气候变 化（例如碳排放）方面的行 动、数据及目标 two.case 许多大型机构投资者均公开宣布支持使用ESG标准以指导投资决策， 尤其是在房地产投资组合易受气候风险影响的情况下。投资者同时认 为，企业有责任实施更加清晰的ESG行动规划和问责机制。 企业必须遵循行业标准采取ESG措施，以保持竞争力和把握新机 遇。租户还可借此提高品牌声誉及知名度，从而帮助吸引人才和引进 投资。如果某家公司正在努力实现或已经实现特定ESG目标，其还能 采取可持续的融资方式。 ESG的重要性：租户指南 图 one.case. 绿色房地产对租户与业主的益处 资料来源：莱坊研究部 1.1 ESG如何为租户降低风险并创造机会 • 降低运营成本 • 提升企业形象和声望价值 • 达成投资者或组织的ESG关键绩效指标 • 减少建筑功能陈旧及老化的情况 • 达到绿色融资的资格 • 符合法律及企业社会责任要求 • 获取潜在的绿色溢价 我为何期望租赁可持续发展建筑？ 租户业主 我为何期望持有可持续发展建筑？ 健康与福祉 提高生产效率 提升出租率/ 减少空置房产 提高销售或 租赁速度 降低退出收益率/ 增加市场价值 与此相对应，莱坊针对租户所开展的2021年（你）我空间调查显示， 亚太地区受访者认为租赁“绿色”认证房地产的主要益处包括： 40% 39% 39% 支持企业社会责任策略提升品牌价值节省相关成本 three.case 1.2 践行ESG理念的关键考虑因素 ESG的重要性：租户指南 • 建筑持有一项或多项可持续性认证 （例如LEED、BREEAM、WELL健 康建筑标准、Green Star绿色之星、 Green Mark绿色建筑标志、Fitwel、 Edge、BEAM Plus绿建环评等）。 • 建筑持有能源绩效证书，该证书可能 会影响租赁或出售情况 • 建筑已获得其他环保或可持续发展奖项 • 提供EV充电器，满足电动车等替代燃 料汽车的需求 • 向租户提供安全的自行车存车处，以及 淋浴或更衣设施和储物柜 • 向租户提供分表，用于监控电力、燃料/ 燃气、供暖/制冷、自来水等能源用量 null满足房产所有者安装分表的意愿 • 配备可内部或外部管理的数据收集平台 / 控制面板 可持续发展评级与认证 交通方式 碳管理与数据服务 • 建筑或设施管理系统中运用节水技术， 例如： null雨水收集系统、节水盥洗设施 （低流量冲水）、节水水龙头等 • 高效灌溉技术 水源使用 four.case 42% 的亚太地区受访者认为其净零碳排放 承诺将影响未来的房地产选择 资料来源：莱坊two.casezero.casetwo.caseone.case年（你）我空间调查 ESG的重要性：租户指南 • 建筑或设施管理系统中运用节能技 术，例如： null建筑构造及材料 null建筑服务，例如暖通空调系统、 照明系统、控制系统等 • 提供具备节能认证的产品和/或设备 • 应用低碳/ 可再生技术，例如太阳能光 伏系统、太阳能热力系统、风力涡轮 机、生物柴油发电机 • 从绿色能源供应商处获取/ 购买建筑所 使用的能源（或允许租户自主购买绿 色能源） • 实施节能计划 • 跟踪、报告并与租户分享温室气体排 放情况 • 配备相关设备以监测室内环境质量， 包括定期执行空气质量检测 • 营造生态/ 绿色休闲空间和/或户外/ 自然美景 • 设立租户/ 建筑管理论坛（亦称租户 意识项目），以便审查房地产表现， 并针对如何提高运营和占用效率展开 交流 • 向租户提供用于跟踪建筑健康/ 管理状 况的应用程序 • 制定减废策略以及用于回收碳粉匣、荧 光灯管等常见有害废弃物的管理系统 • 开展废弃物监控、审计以及相关宣传 活动 • 实施装修项目废弃物管理 能源使用 建筑管理与健康以及租户管理 废弃物管理 five.case 资料来源：莱坊two.casezero.casetwo.caseone.case年（你）我空间调查 six.case 社会 健康建筑认证 建筑层面的考虑因素 第 14页 第 16页 公司治理 气候相关财务信息披露工作组 评估业主的治理问题 第 17页 第 19页 ESG目标的优先顺序 ESG认证及框架 可再生能源 绿色租约 可持续装修及翻新 第 7页 第 8页 第 10页 第 11页 第 13页 环境 ESG的重要性：租户指南 zero.casetwo.case zero.casethree.case zero.caseone.case 环境因素对租户而言 至关重要 ESG的重要性：租户指南 ESG中的环境维度尤其便于衡量，因为此类 因素会促使相关区域的面貌发生变化，并且 业主能够选择多种方式以打造绿色建筑。升 级翻修工作完成后，若建筑改造符合可持续 发展标准，业主即可申请任意形式的绿色建 筑认证。 注重环保的租户可能已熟悉市场中的各类绿 色认证，并且深知相同建筑可具备多项认定 或诸如LEED等多项国际认证。 租户可与业主签订绿色租约和绿色绩效 协议，从而深入推进落实可持续发展措施。 目前，新加坡等城市的政府部门已设定绿色 租赁协议标准，业主与租户能够利用此类协 议强化可持续发展措施。而对于其他城市， 即使当地政府并未作出类似要求，业主仍会 主动向租户提供绿色租约。 相应地，租户可通过开展重要性评估以 构建明确的房地产需求计划，从而（重新） 确定ESG目标的优先顺序。该评估旨在提供 一种公认流程，用于辨别对内外部利益相关 者而言至为重要的ESG问题并进行排序。该 流程共包含如下六个基本步骤，后续图2则 展示了简单的重要性评估示例。 第二部分 2.1 ESG目标的优先顺序 六个基本步骤： one.case 明确并联络内外部 利益相关者 two.case 确定材料主题 three.case 构建并启动重要性 调查 four.case 收集并研究调查洞察 five.case 根据调查结果采取 行动并设定目标 six.case 向利益相关者披露 相应结果及洞察 78% 的亚太地区受访者认为，以不同方式 租赁和持有房地产是实现ESG目标的 关键所在 实质上，即便租户认同房地产对于实现ESG目标至关重要，他们似乎也没有明确的发展 方向，不知道如何优化租赁决策管理，以便尽量提高相关效率而促进可持续发展 55% 然而，受访者当前持有的多数全球资产 组合中并不包含可持续房地产， 55%的受访者表示其所持该类资产占比 不足10% S E G seven.case 资料来源：莱坊two.casezero.casetwo.caseone.case年（你）我空间调查 图 two.case. 重要性评估示例 资料来源：莱坊研究部 ESG的重要性：租户指南 中等及较高优先级的租赁相关问题可用于支 持“气候行动”，这是对业务影响显著且对 利益相关者重要的方面之一。例如，当组织 总部获得LEED认证后，重要性分析结果将 有助于证明组织在员工健康与福祉、绿色健 康建筑等方面的努力。所有这些方面都能带 来实际益处，并有助于企业应对与项目开支 相关的任何质疑。 持续披露重要性评估结果属于公司治理 措施，能够促使企业坚持推进和落实可持续 发展措施。尽管重要性评估需要消耗时间、 精力与资源，但这正是制定ESG策略的宝贵 工具。 建筑能耗引发了许多气候问题，致使各地政 府部门建立综合框架以评估建筑的环境影响 与整体环境绩效。截至目前，市场中现有众 多评级与认证体系，可用于指导和记录企业 对于建造可持续高性能建筑的行动。尽管此 类体系的方法及侧重点各不相同，但却都是 衡量建筑可持续性的重要指标。请点击此处 了解更多关于各种绿色建筑认证的信息。 部分租户期望通过房产设施提高资源效 率和降低碳足迹，从而推进和完善其可持续 发展措施，因此对于这类租户而言，建筑可 持续性评级正变得越发重要。此外，租户了 解到设施所有者所遵循的可持续发展标准之 后，即可迅速作出明智的租赁选择。 亚太地区的多数市场拥有本地绿色认 证体系，其中部分相对成熟的体系甚至亦通 用于其他市场。例如，越南胡志明市的Me Linh Point Tower在翻新后获得了Green Mark绿色建筑标志白金奖认证，而这是新 加坡建设局（BCA）对环保建筑的最高级 别认可。缺乏或刚开始建设本地认证体系的 市场通常会应用国际主流评级体系，例如 LEED，其英文全称为Leadership in Energy and Environmental Design（能源与环境设 计先锋）。图3简要展示了数类不同的绿色认 证体系，及其在特定亚太地区市场中各级认 证建筑的所占比例。 2.2 ESG认证及框架 对自身业务的影响程度 对利益相关者的重要程度 中等 较高 极高 经济效益 人权与奴役问题 废弃物管理 职业健康与安全 资源消耗 水资源管理 绿色健康建筑 生态自然 负责任的供应链 员工健康与福祉 体面工作 相互支持的社群 多样性与包容性 气候行动 商业道德、合规与诚信 人才培养 创新创造 eight.case 图 three.case. 特定亚太地区市场中绿色认证建筑比例 ESG的重要性：租户指南 资料来源：USGBC、BCA、NABERS、NZGBC、HKGBC、GBI、莱坊研究部 GREEN MARK 绿色建筑标志 GREEN BUILDING INDEX（GBI） 绿色认证GREEN STAR 绿色之星 LEED 铂金级 金级 金级 银级 白金奖 超金奖 铂金级 金级 NABERS LEED BEAM PLUS 绿建环评 LEED 六星级 五星级 最佳级别 次佳级别 6.0 & 5.5 5.0 & 4.5 铂金级 金级 铂金级 金级 *2017年至2022年新西兰的四星级、五星级及六星级建筑 ^ 数据截至2020年 + 数据来自莱坊追踪的一篮子办公楼 表 two.case. LEED认证建筑达到three.casefive.case%的目标进度概况 资料来源：富国银行环境、社会和公司治理目标及绩效数据 *包括所有LEED评级体系中的认证及重新认证（例如新建建筑、现有建筑和室内设计） two.casezero.caseone.caseeight.case two.casezero.caseone.casenine.caseLEED认证建筑单位two.casezero.casetwo.casezero.case 44,521,605 907 33% 42,180,638 817 28% LEED认证项目总面积* LEED认证项目总数量 LEED认证建筑占比 平方英尺 项目数量 % 43,111,577 834 30% nine.case 尽管目前市场尚未表现出对特定认证类型或 奖项等级的偏好（根据图3中各级建筑的比 例差距推断可知），但跨国公司往往倾向于 参考所在国政策或银行协议而选择和设定 ESG目标。此外我们发现，在缺乏优质A级 绿色建筑的市场，尤其是相应地区内的新兴 国家/地区，当地跨国企业制定决策时还将关 注其他属性，例如建筑周边的可用绿地空间 面积。部分企业可能会选择持有B级认证的 绿色建筑，而非具备同等资质的A级建筑， 从而在预算有限的情况下拥有相对宽敞的办 公空间。 展望未来，我们认为追求拥有最高级别 认证的建筑将是大势所趋，因此建议租户着 手设定切实可行的目标。 美国跨国金融服务公司富国银行（Wells Fargo）意识到气候危机迫在眉睫，并于 2016年制定了运营及财务可持续发展目标， 以期在五年内助力遏制气候问题。随后，该 集团定期审查并调整相关流程，以确保实现 目标。此外，集团会向利益相关者提供ESG 报告以披露进展情况，从而展现出负责任的 企业形象（即公司治理功能）。 富国银行的目标之一是确保集团旗下 35%的建筑（按租赁及持有房产的总面积计 算）获得LEED认证，其进度概况详见表2。 案例研究：富国银行 three.caseone.case.seven.case% four.casezero.case.three.case% two.caseeight.case.zero.case% two.casenine.case.one.case% five.casenine.case.six.case% one.caseone.case.three.case% one.casetwo.case.eight.case% one.casezero.case.zero.case% seven.case seven.case. two.case % nine.casethree.case.four.case% six.case.six.case% six.casetwo.case.one.case% six.case.five.case% three.caseone.case.five.case% seven.casetwo.case.four.case% two.caseseven.case.zero.case% zero.case.five.case% five.casefour.case.zero.case% three.casetwo.case.zero.case% one.casefour.case.zero.case% three.case.four.case% four.caseseven.case.four.case% four.casenine.case.two.case% 大吉隆坡 plus.case 曼谷 plus.case 澳大利亚 新加坡 ^ 越南新西兰* 中国香港 特别行政区 印度 最佳级别 次佳级别 其他级别 ESG的重要性：租户指南 尽管其2020年LEED认证建筑的比例较目标 低2%，但富国银行做到了将绿色建筑要求 充分应用于各级别新建建筑与现有建筑的设 计、施工及运营环节之中。 展望未来，富国银行将继续租赁或持有 LEED认证建筑，以达成到2050年或之前实 现温室气体净零排放的目标。该集团还将建 立可持续金融机构，致力支持客户应对气候 变化相关问题，包括租赁决策及其对ESG措 施的影响。 2.3 可再生能源 根据联合国的定义，可再生能源是“从自然资源中获得的能源，其补充率高于消耗率”。如下表3列举了部分与建筑相关的可再生能源及技术。 表 three.case. 可再生能源应用与可持续建筑设计示例 资料来源：澳大利亚可再生能源机构（ARENA）、莱坊研究部 • 太阳能光伏（PV ）系统或建 筑集成光伏系统⸺在建筑围 护结构中安装太阳能电池板。 新兴技术包括柔性太阳能电 池板、可打印太阳能电池板、 太阳能瓦片以及太阳能跟踪系 统。单晶太阳能板的效率可达 22%或更高。 • 生物柴油/ 垃圾填埋气发电系 统⸺此类设备能够集成至可 同时发电、供暖和制冷的冷热 电三联供/热电联产系统，效 率高达90%。 • “被动式”设计解决方案⸺ 通过自然通风设备、太阳能烟 囱以及太阳能响应式面板设计 实现制冷。 • 太阳能干燥剂除湿系统⸺利 用太阳能恢复干燥剂的功能， 以便用于制冷。该系统还能改 善室内空气质量。 • 太阳能采暖系统⸺通过热交 换设备实现室内供暖或热水 供应。太阳能集热效率可达 70%。 • 光伏集热器⸺利用单块面板 同时获得电力以及热水器所需 的可用热能。若使用冷却光伏 电池，此类设备每年可额外产 生高达25%的电力。 发电系统被动式设计 太阳能供暖及 制冷系统 one.casezero.case ESG的重要性：租户指南 可再生能源生产对于应对气候紧急状态至关 重要，其碳排放远低于燃烧化石燃料等不可 再生能源。许多国家/地区现已推行上网电价 补贴（FiT）政策，旨在鼓励用户使用可再 生能源。例如，自2017年以来，中国香港特 别行政区的FiT计划推动了当地光伏面板安 装量增长。同期，光伏面板的投资回收期从 难以负荷的30年下降至平均6年。此外，香 港特别行政区的租户可通过购买可再生能源 证书（REC）以抵消碳排放。国际可再生能 源机构（IRENA）研究表明，未来可再生能 源或将成为世界上最便宜的能源。 建筑是全球低能效问题的主要能源消 耗领域，因而在实现可持续发展的共同目标 方面尤具潜力。毋庸置疑，如果租户租赁消 耗非再生能源的建筑空间，即其或将面临低 能效问题，进而不利于其实现ESG目标。 因此，对于追求净零排放或负碳排放的组织 而言，选择仅使用可再生能源的办公楼势在 必行。 可再生能源与可持续建筑的紧密联系亦 体现于另一个案例中，国际专业资产管理集 团施罗德（Schroders）已加入联合国全球 契约组织（UNGC），后者是世界上最大的 推进企业可持续发展的国际组织。施罗德作 为联合国全球契约组织成员，集团现已提出 多项目标，其中包括到2025年实现100%使 用可再生能源、到2030年仅持有和租赁净零 碳建筑等。 绿色租约是租户与业主之间所建立的框架， 旨在增强合作伙伴关系，从而提高建筑性能 以实现ESG目标。双方可以讨论租约的详 细条款，着重关注制定严苛目标以及任意 一方违约时适用的惩罚机制。条款中应包含 易于量化的益处（例如数据共享、能源绩效 优化）和不易量化的益处（例如办公场所生 产力）。 此类租赁协议应与现行的绿色建筑评级 体系相互配合，其中后者已制定一系列需要 严格监测的绩效指标。这将有助于组织设定 目标、明确分配职责以及争议仲裁处理，从 而解决建筑设计和现场运营中的潜在问题。 目前此类绿色租约大都是由业主自愿提 供，若政府部门发布强制要求，其使用率可 能将有所提高。范围3碳排放涵盖租户的碳排 放量，业主必须尽量减少此类排放，进而促 使其与租户签订绿色租约。 莱坊曾参与制定全球业主与租户的绿色 租约要求，其中涉及以下内容： • 业主与租户应建立可持续发展论坛或专 责小组； • 业主与租户承诺购买产自可再生能源的 气体燃料及电力； • 租户所进行的改造不得对房产能效/能 源性能证书（EPC）造成不利影响； • 针对能源及水资源使用、废弃物产生以 及回收利用，业主将考虑充分共享相关 数据并改进共享方式； • 排斥原则，即业主可基于潜在租户的 ESG声誉合理拒绝后者的租赁需求； • 租户允许业主进入房屋实施能效提升举 措。对此，业主可向租户收取相关工程 的费用及开支（如有）。 2.4 绿色租约 one.caseone.case 英皇道728 号 K11 ATELIER Kingnulls Road K11 ATELIER Kingnulls Road是全球首批同时荣获WELL、LEED以及 BEAM Plus三重铂金级认证的绿色健康建筑之一，同时也是新世界发 展向租户推出“创造共享价值租赁”计划（“CSV租赁”计划）的首 批参与建筑 租户签署参加“CSV租赁”计划后，将于其他志同道合的租户一同为 减碳目标出力，并可参与一系列推动可持续发展的活动，如废物回 收计划、健康工作坊等。此外，为促进知识分享，参与“CSV租赁” 计划的租户更可通过定期举行的交流活动，紧贴最新的可持续发展资 讯与趋势。“CSV租赁”计划鼓励参与租户的员工积极投入可持续发 展，当他们达致某个预设的可持续发展指标（如节能成效），有关 租户即可获取K Dollar，供其员工于新世界生态圈内逾450间参与商 户，当作现金即时消费。 中环美利道2 号 The Henderson 该计划旨在打造面向未来的可持续办公场所，该空间具备全方位ESG 生态系统，从而迎来开创性的可持续发展里程碑 参与的租户和其员工的ESG行动及贡献均将接受评估，涉及“碳中 和”、“身心健康”、“同心协力”和“文化共融”四个不同范畴。 The Henderson将设有大数据智慧管理平台，记录租户及其员工的 ESG表现，他们更可轻松透过“智慧办公室”手机应用程式进行一站 式追踪和管理。参与的租户和其员工只要在上述范畴达到特定可持续 发展目标，即可获得“HEND COINS”积分，直接可换领奖赏。 ESG的重要性：租户指南 案例研究：中国香港特别行政区倡导租户的可持续发展措施 one.casetwo.case 资料来源：新世界发展有限公司资料来源：恒基兆业地产有限公司 新世界发展有限公司（New World Development Company Limited）推出业界首创“创造共享价值租赁”计划， 配合K Dollar奖赏鼓励租户共同迈向碳中和目标 恒基兆业地产有限公司（Henderson Land Development Company Limited）推出业界首个ESG 合作伙伴计划， The Henderson与租户及其员工携手实现可持续发展目标 办公楼翻新或装修过程涉及材料选择、单独采购、项目承包等诸多环 节，其中部分产品的制造、使用与处置或将对环境造成重大影响。对 于追求ESG目标的租户而言，这无疑会阻碍其在环境和社会维度的进 展。因此，租户应选择可持续的装修或翻新方案，注重捕捉隐含碳数 据，以确保作出明智决策并满足报告要求。 亚太地区部分城市的政府部门及房地产开发商现已发布绿色装修 指南，旨在帮助租户推进装修及翻新过程。应用相关指南后，租户能 够自行决定期望关注的领域。根据具体的可持续发展目标，租户在翻 新或装修期间的部分关键考虑因素可能包括（但不限于）： ESG的重要性：租户指南 2.5 可持续装修及翻新 这座拥有30 年历史的银行建筑位于新加坡武吉知马路135号（135 Bukit Timah Road），主要亮点包括超过50%的外墙被植物覆盖，有助减少 吸热降低室内温度之余，亦可作为本地蝴蝶和鸟类的栖息处。 DBS NEWTON GREEN星展纽顿绿洲 例如，星展银行（DBS Bank）对星展纽顿绿洲（DBS Newton Green）办公大楼进行翻新改造，使其成为新加坡首座净零排放的 银行建筑。这是银行在2022年底实现净零排放的一个重要里程碑。 该办公大楼从每年耗能约845,000千瓦时到改造后实现净零排放，获 得了新加坡建设局的Green Mark绿色建筑标志白金奖零能耗认证。 此外，该建筑还采取了诸多可持续发展措施，例如使用源自废弃食 用油的生物柴油代替备用发电机中的柴油。生物柴油即氢化植物油 （HVO）能够减少60%至90%的温室气体排放，具体比例取决于所用 原料及工艺。 尽量减少浪费 （例如能源、水资源、 电子产品、文具用品等） 有效利用资源 one.case two.case three.case four.case 选择可持续产品/材料优先考量租户健康 one.casethree.case 资料来源：星展银行 人们经常误以为ESG纯粹关乎环保行动，因为此类措施格外直观 且易于实施。所幸，如今人们开始深入了解ESG，并意识到其不仅仅 涉及环境因素。在后续的两个部分中，我们将详细探讨租户需要关注 的社会和公司治理因素。 考虑到此类因素，租户会担心使用环保材料无疑将增加成本，因 此仍有可能对可持续装修或翻新持犹豫态度。然而他们应该意识到， 优质设备等方面的资金投入确实值得付出，因其能够与产品整个生命 周期中所节省的能源或成本相抵消。 ESG中的“E”倡导环境（Environmental） 责任，而“S”则意指社会（Social），该维 度要求组织以同等负责的态度对待其员工及 业务运营所在地。建筑环境是建筑所在社区 的必要组成部分，影响着周边环境的价值以 及租户的活动与福祉。因此，房地产价值链 中的所有参与者都务必理解建筑环境的潜在 影响。 新冠疫情爆发后，健康与福祉的相关问 题备受关注。目前，市场对环境维度的考量 已然相当广泛，社会维度逐渐成为业内亟待 解决的关键问题，其趋势或将成为ESG持续 发展的基础动因。社会维度的核心理念涵盖 了劳工措施等方面的组织政策，但其当前重 点主要在于建筑的设计、运营与维护。 对于商业空间的租户而言，社会维度 基本可归结为员工健康与建筑环境之间的关 系。长远来看，满足康养需求的房地产将有 望吸引强劲需求，并加速更多健康认证建筑 的发展。租户对保障优质空气、通风系统及 其他室内环境特征的房产需求增加，进而要 求业主与投资者相应调整自身策略。 ESG的重要性：租户指南 社会维度的措施通常已通过特定标准 正式确定，其中尤为知名的标准包括国际 WELL建筑研究院（International WELL Building Institute）WELL健康建筑标准 与健康-安全评价准则，以及由主动设计中心 （Centre of Active Design）Fitwel标准， 其中后者主要应用于美国。健康建筑认证遵 循健康建筑理念，涵盖了10至12项标准，可 应用于各类开发项目的多个方面。 3.1 健康建筑认证 图 four.case. 健康建筑的基石 资料来源：FORHEALTH.ORG 环境湿度 空气质量 噪音水平 热舒适性 主动式设计 灰尘及害虫 安全保障 水质情况 通风系统 无烟环境 照明及景观 空间及建筑认证遵循健康建筑原则，尤其与开发项目的内部特征密切相关，例如室内空气质量、通风系统以及其他提升员工舒适度的室内环境特征。 社会因素对租户而言 有何意义？ 第三部分 S E G one.casefour.case 案例研究：太古地产 ESG的重要性：租户指南 图 five.case. 亚太地区WELL健康建筑标准认证项目分布情况 资料来源：国际WELL建筑研究院 租户需要考量的相关因素 建筑是否具备可持续发展评级？ WELL健康建筑标准和Fitwel标准认证与现行绿色评级体系（例如LEED、BREEAM）相互重叠亦互为补充，尤其是 在空气质量、照明与能源以及施工污染管理领域。 自2003年以来，太古地产（Swire Properties）持续披露其健康与 安全信息，并保持着零工伤死亡记录。此外，太古地产各地办事处 均会根据当地情况定制活动和体育项目。2018年，太古地产藉由已 获WELL健康建筑标准认证的开发项目，成功发行首批总额5亿美 元的绿色债券，其中部分资金用于投资太古坊一座（One Taikoo Place）精品办公楼项目。 显著亮点： • 在新冠疫情期间根据《WELL健康-安全评价准则》（WELL Health-Safety Ratings）采取额外防疫措施 • 配备紫外线杀菌灯的空气处理装置 • 配备紫外线扶手消毒设备的自动扶梯 目前，WELL健康建筑标准认证在亚太地区较为普遍，2021年亚太地区获WELL认证的项目总面积翻倍，达到近8,000万平方米。亚太地区获认证项目的总面积约为 12亿平方英尺（约合1.1亿平方米），其中大中华区认证项目的占比最高，约占该地区总面积的一半。值得一提的是，同期印度WELL认证项目的面积从400万平方米 增至近900万平方米。 大中华区澳大利亚和新西兰北亚地区东南亚地区 four.casenine.case% 南亚地区 two.casezero.case% one.caseone.case% one.caseone.case% nine.case% 建筑核心位置/ 围护结构是否具备健康认证？ 地基与建筑，亦即核心位置与围护结构方面的健康认证，能够帮助租户轻松获得内部空间健康认证。 one.casefive.case ONE TAIKOO PLACE太古坊一座 莱坊2021年度《活跃资本》报告强调，在诸 多ESG基准中，公司治理基准对企业绩效的 影响尤其显著（ 点击此处阅读更多内容 ）。 这正是气候相关财务信息披露工作组的成立 基础。 ESG的重要性：租户指南 3.2 建筑层面的考虑因素 公司治理通常探究企业的运营方式以及董事 层级的监督职能，但租户尤应关注的重要方 面之一在于问责制度。上市公司租户必须遵 守相应证券交易所的财务报告标准。证券交 易所日益趋向于采用可持续发展报告框架， 以使所有利益相关者深入了解集团资产组合 的气候相关风险。同时，此举能够防止“漂 绿”问题，避免组织利用绿色营销误导公众 相信其商品、目标及政策有益于环境。 近期我们发现，越来越多的非上市公 司自愿披露可持续发展信息，新加坡液化 天然气公司（SLNG）正是其中之一。该公 司于2021年自愿发布了首份可持续发展报 告，强调其迫切需要减少办公楼和液化天 然气终端的碳足迹。此外，香港科技大学 （Hong Kong University of Science and Technology）同样发布了年度可持续发展 报告。 公司治理因素如何助力租户 实现可持续发展？ 第四部分 S E G 优质空气：颗粒物与无机气体会 影响室内空气质量，对此组织可 安装高质量暖通空调系统以满足 相关标准。高效空气过滤器能够 过滤0.1微米以下的污染物，有助 于减少经由空气传播的病毒。 优越地理位置：在城市环境中融 入绿地空间而使城市愈加宜居， 这也是莱坊可持续城市指数所衡 量的关键因素之一。办公楼四通 八达，连接着多处公共交通枢 纽，临近绿地空间和碧蓝水域， 具备便利的步行条件，这些都是 Fitwel标准和WELL健康建筑标准 认证所考虑的核心要素。 绿色健康空间：结合自然光照和 改善保温能力等节能解决方案均 属于可持续发展措施，此类措施 有助于提升租户舒适度，从而带 来高达10%的生产力效益 1 。 益于环境与人类：绿色环保与健 康福祉并非相互矛盾。部分研究 2 指出，员工从传统工厂搬迁至新 建绿色工厂后，表示空气质量和 照明效果均有显著改善。 1 Fullbrook, D. & Jackson, Q. (2006) Value case for sustainable building in New Zealand（《新西兰可持续建筑价值案例》）.Ministry for the Environment（新西兰环境部） 2 Ries, R., M.M.Bilec, N.M.Gokhan, and L.S.Kim.The Economic Benefits of Green Buildings: A Comprehensive Case Study（《绿色建筑的经济效益：综合性案例研究》）. The Engineering Economist（《工程经济学家》）, 2006, 51:3, 259– 95.Robins one.casesix.case 33% 的受访者认为，从推动房地产业务向可持续 方向转型的角度来看，“领导者”是最具影 响力的利益相关者群体 资料来源：莱坊two.casezero.casetwo.caseone.case年（你）我空间调查 同样，在上述莱坊调查中， ESG的重要性：租户指南 4.1 气候相关财务信息披露工作组 图 five.case. 气候相关财务信息披露的核心要素 资料来源：TCFD 气候相关财务信息披露工作组（TCFD）构建了相应的信息披露框架，该框架发展迅速且广受认可， 强调和量化了公司治理这项基础行动。 TCFD由金融稳定理事会（Financial Stability Board）于2015年组建，旨在就企业应当披 露的信息类型提出建议，以帮助投资者、债 权人、保险公司及其他财务利益相关方将 中新加坡交易所（SGX）早在2017年6月就 率先宣布支持该建议。 与气候相关的风险纳入评估与定价决策。 目前，TCFD建议已获得全球各行各业超 3,500个机构的支持，仅亚太地区即有13家 证券交易所应用TCFD建议（详见表4），其 指标和目标 用以识别和管理与气候有关的 风险和机遇的指标和目标 风险管理 机构识别、评估和管理气候相 关风险的流程 战略 与气候有关的风险和机遇对机 构的业务、战略和财务规划的 实际和潜在影响 治理 机构关于与气候有关的风险和 机遇的治理 one.caseseven.case 表 four.case. 亚太地区支持TCFD建议的证券交易所 ESG的重要性：租户指南 TCFD建议的普及令人欣喜，表明有越来越 多的上市公司开始积极履行社会责任，其行 为往往会对环境产生显著影响。他们主动承 担责任，从而对社会产生更加积极的作用。 许多国家/地区先后设定相关目标，要求上市 公司在2025年或之前遵循TCFD建议披露信 息。与此同时，TCFD也获得了不少非上市 公司的支持，例如后文中所探讨的案例研究 主角。 TCFD四项核心元素的最终要点是指标 和目标。举例而言，企业可以制定针对范围 1、范围2和范围3排放（详见表5）的减排目 标。通常情况下，现场办公的企业必须应对 由城市燃气、公用车辆、制冷设施、用水用 电、纸张消耗以及其他材料所产生的范围3 排放。如果建筑未具备可持续发展特性，租 户将难以控制办公空间的碳排放量。常见的 可持续发展特性包括分表计量系统、电动车 充电桩、高性能暖通空调系统等。 资料来源：TCFD、莱坊研究部 表 five.case. 范围one.case、范围two.case及范围three.case排放的定义 资料来源：《温室气体核算体系：企业核算与报告标准》 日兴资产管理有限公司（Nikko Asset Management）是世界知名的基金管理公 司，总部位于日本东京，截至2022年3月 其资产管理规模已达2,432亿美元。该公司 意识到气候变化是全球面临的最大威胁之 一，进而致力支持《巴黎协定》（Paris Agreement）等全球倡议以助力缓解气候 问题。因此，日兴资产管理秉持着对投资者 与客户负责任的态度，积极采取行动并实施 TCFD建议。 根据公司最新发布的文件，我们发现， 自2018年该公司采取TCFD建议以来，其环 境绩效有了显著改善。 案例研究：日兴资产管理有限公司 范围 1：直接温室气体排放 范围 2：电力产生的间接温室气体排放 范围 3：其他间接温室气体排放 来自企业拥有或控制的资源的直接排放 由企业购买的能源（包括电力、蒸汽、供暖和制冷）产生的间接排放 企业上下游价值链中发生的其他间接排放 新加坡交易所吉大港证券交易所胡志明交易所印度国家证券交易所马来西亚交易所日本交易所集团香港交易所 河内交易所澳大利亚证券交易所韩国交易所台湾证券柜台买卖中心印度尼西亚交易所泰国证券交易所 one.caseeight.case ESG的重要性：租户指南 虽然2020财年的数据表明日兴资产管理在可 持续发展方面取得了重要进展，但该公司认 为，其中的原因在于新冠疫情防控措施导致多 数员工居家办公，而当公司恢复现场办公模式 后，碳排放仍将是亟待解决的严峻问题。 日兴资产管理的总部办公楼位于东京中 城大厦（Midtown Tower），该建筑配备建 筑性能监测设施，能够主动管理能源消耗， 具体措施包括雨水及废水循环利